연예인 전현무가 보유한 삼성동 ‘아이파크 삼성’ 아파트 사례를 통해, 취득세, 보유세, 양도세, 증여세 등 고가 아파트 세금 시뮬레이션을 해보겠습니다.
전현무가 산 그 아파트, 평당 1억?
요즘 부동산 시장에서 자주 등장하는 이름 중 하나가 바로 ‘아이파크 삼성’입니다. 방송인 전현무 씨가 실거주 중인 곳으로도 유명해진 이 아파트는 서울 강남구 삼성동에 위치해 있으며, 2004년 준공 이후에도 지속적으로 신고가를 경신하고 있습니다. 2025년 3월 기준 실거래가는 전용면적 74평(약 195㎡) 기준 무려 81억 원에 달했는데요. 1평당 가격이 1억 원에 달하는 셈입니다.
지도상으로만 봐도 입지가 탄탄합니다. 7호선 청담역과 9호선 봉은사역을 끼고 있는 더블역세권이며, 동은초, 동은중, 경기고 등 명문 학군, 코엑스, 현대백화점, 갤러리아백화점 등 쇼핑과 문화시설이 집 근처에 밀집해 있습니다. 여기에 공원까지 풍부한 ‘완성형 주거지’로 꼽히죠.
주차 대수도 세대당 2.79대로 강남권에서 보기 드문 수준입니다. 실거주 만족도가 높은 이유도 여기서 찾을 수 있습니다.
취득세만 1억 5천, 그래도 사는 이유는?
이 아파트는 전현무 씨가 2021년에 약 45억 원에 매수한 것으로 알려져 있습니다. 당시 무주택자였다고 가정하면, 취득세만 약 1억 5,700만 원에 달합니다. 자동차로 치면 포르쉐 한 대 가격에 육박하는 수준이죠.
그럼에도 불구하고 이런 고가 아파트에 수요가 몰리는 이유는 명확합니다. 입지, 편의시설, 희소성, 그리고 높은 시세 차익 가능성입니다. 전 씨가 매수한 55평형은 2025년 현재 시세가 약 68억 원에 달해, 20억 원 이상의 시세 차익이 발생한 것으로 분석됩니다.
보유세는 얼마나 나올까? 공시가 기준으로 계산해보니
2024년 공시가격 기준으로 ‘아이파크 삼성’은 약 32억 원 수준입니다. 이에 따른 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 약 1천만 원 정도로 추정됩니다.
재산세는 기본적으로 납부 대상이며, 공시가격이 11억 원 이상이면 종부세도 함께 납부해야 합니다. 전 씨의 경우 1주택자라면 종부세 기본공제 9억 원을 받을 수 있지만, 부부 공동명의였다면 최대 18억 원까지 공제를 받아 세 부담을 더 줄일 수 있었을 것입니다.
양도세 시뮬레이션: 실거주 4년, 1세대 1주택 비과세 적용 시
4년간 실거주했고, 1세대 1주택 요건을 충족한다고 가정하면, 양도세는 약 4억 8천만 원으로 계산됩니다. 시세 차익이 20억 원일 때의 세금으로, 약 8%도 되지 않는 수준이죠. 세금 부담을 최소화하면서 시세 차익을 실현하는 대표 사례라고 할 수 있습니다.
반면, 실거주 요건을 충족하지 못해 비과세 요건을 못 받으면 양도세는 약 8억 4천만 원으로 두 배 가까이 늘어납니다. 세금 정책이 고가주택의 보유 및 매도 전략에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 보여주는 지점입니다.
장기보유 시 혜택은? 최대 80% 공제 가능
양도세를 줄이기 위한 방법 중 하나는 ‘장기보유특별공제’를 활용하는 것입니다. 실거주 요건을 충족하며 10년 이상 보유할 경우, 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 양도세는 약 1억 1천만 원 수준으로 줄어들어, 세율로 따지면 2%가 채 되지 않습니다.
이러한 사례는 실거주 전략과 장기 보유가 얼마나 유리한지를 단적으로 보여줍니다. 고가 주택 보유자라면 단기 차익보다도 세제 전략을 함께 고민할 필요가 있습니다.
증여세는 얼마일까? 자녀에게 물려준다면
만약 전현무 씨가 이 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정해 보겠습니다. 현재 시세가 65억 원이라고 할 때, 증여세는 약 27억 원이 발생합니다. 여기에 취득세 약 2억 6천만 원까지 합치면 총 30억 원 이상을 현금으로 확보해야 증여가 가능해집니다.
이처럼 증여는 단순히 ‘주는 것’이 아니라, 받는 쪽의 재정 능력도 뒷받침돼야 가능한 구조임을 알 수 있습니다. 증여를 고려할 경우, 분할 증여, 장기적 계획 수립 등 세무 전략이 필수적입니다.
고가 아파트 세금, 어떻게 접근해야 할까?
‘아이파크 삼성’ 사례를 통해 본 고가 아파트 세금은 단순 계산만으로는 파악하기 어렵습니다. 취득세, 보유세, 양도세, 증여세까지 단계별로 고려해야 하며, 세금 정책의 변화에도 민감하게 반응해야 합니다.
1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 부부 공동명의, 실거주 요건 등 복잡한 규정을 충족하는 것이 고세금 시대에서의 자산 방어 전략이라 할 수 있습니다. 고가 아파트는 그 자체로 하나의 ‘세무 프로젝트’입니다.
결론: 세금도 전략이다
연예인의 부동산 투자는 종종 대중에게 관심을 끌지만, 그 안을 들여다보면 매우 정교한 전략이 숨어 있습니다. 전현무 씨의 ‘아이파크 삼성’ 사례처럼, 실거주와 장기보유, 비과세 조건을 꼼꼼히 챙긴다면 세금 부담은 놀랄 만큼 줄어들 수 있습니다.
무턱대고 고가 아파트에 투자하기보다는, 세금 시뮬레이션을 기반으로 장기적인 계획을 세우는 것이 필요합니다. 세금도 전략입니다. 고가 자산 시대, 부동산이 곧 재테크인 이유가 여기에 있습니다.
