“배우 이시언, 3만 원짜리 청약 통장으로 수억 원 시세차익 + 양도세 절세 성공!”
이 한 문장 안에 우리가 알아야 할 부동산 세테크의 핵심이 모두 들어 있습니다.
집을 사고팔 때 양도세를 얼마나 줄이느냐에 따라 실제 손에 쥐는 돈이 달라진다는 거, 알고 계셨나요?
지금부터 1세대 1주택 비과세 조건, 장기보유특별공제, 그리고 갈아타기 전략에서의 세테크 포인트까지 차근히 풀어보겠습니다.
왜 지금 양도세 절세 전략이 중요할까?
부동산 시장에서 절세는 선택이 아닌 필수가 됐습니다.
특히 2025년 현재, 집값이 다시 오르고 있는 도심권에서는 양도세만 잘 조절해도 수천만 원의 차익을 지킬 수 있어요.
많은 분들이 “이번에 갈아타야 하나?” 고민하시지만, 양도세가 발목을 잡는 경우가 많죠.
하지만 제대로 준비하고 접근하면, 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 통해
충분히 절세하면서 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세, 꼭 알아야 할 기본 조건
먼저 가장 기본이 되는 건 1세대 1주택 비과세 요건입니다.
보유 기간이 2년 이상이면, 양도차익 중 최대 12억 원까지는 비과세가 적용돼요.
다만 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 주택을 취득했다면, 2년 보유에 더해 2년 실거주 요건도 충족해야 합니다.
즉, 보유 2년 + 거주 2년을 채워야 비과세 조건을 만족한다는 뜻이에요.
그리고 중요한 포인트는, 매매가가 12억 원을 넘는다고 무조건 전액 과세되는 게 아니라는 점이에요.
12억 초과분에 대해서만 과세되며, 여기에 또 다른 절세 무기인 장기보유특별공제가 붙습니다.
장기보유특별공제, 최대 80%까지 절세 가능
장기보유특별공제는 주택 보유자가 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나입니다.
일반적으로는 1년에 2%씩, 최대 15년간 30%까지 공제되지만, 1세대 1주택자에게는 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%씩 공제돼요.
즉, 보유와 거주를 합쳐 연 8% 공제, 10년 이상이면 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
예를 들어 5억 원의 양도차익이 있어도, 80% 공제를 적용하면 1억 원만 과세 대상이 되는 거죠.
그리고 여기에서 기본공제까지 더하면, 실제 내야 할 세금은 훨씬 줄어듭니다.
갈아타기 전략에서 양도세는 어떻게 계산될까?
영상에서 예로 들었던 건 배우 이시언님의 경우, 상도동 ‘e편한세상 노빌리티’를 약 16억 원에 매도했다고 가정하고, 양도세를 시뮬레이션해볼게요.
1세대 1주택 비과세 조건을 충족하고, 보유와 거주를 각각 6년 정도 했다면, 양도세가 약 3,100만 원 정도 나옵니다.
만약 10년 이상 보유하고 거주까지 했다면, 세금은 630만 원 수준까지 줄어들어요.
이 절세 전략이 바로 다음 집으로 갈아타기할 때 자금 확보의 핵심이 됩니다.
이시언님도 시세 차익과 절세를 실현한 뒤, 한강뷰가 보이는 고급 아파트로 이동하셨다고 하는데요.
이런 흐름은 철저히 세금 전략이 뒷받침되었기 때문에 가능했겠죠.
실제 사례에서 배워보는 절세 포인트 요약
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족: 보유 2년 (조정지역일 경우 +2년 실거주)
- 12억 원까지는 비과세 적용 가능
- 12억 초과분은 장기보유특별공제 적용 가능
- 보유+거주 10년 이상 시, 최대 80% 공제 가능
- 절세를 잘하면 갈아타기 자금이 넉넉해진다
이 다섯 가지만 잘 기억하셔도, 수천만 원의 세금을 줄일 수 있어요.
실제로 집을 팔고도 “돈이 남는 사람”과 “돈이 모자란 사람”의 차이는 바로 여기서 갈립니다.
실거주와 임대, 어디에 집중해야 할까?
절세 측면에서는 무조건 실거주가 유리합니다.
장기보유특별공제에서 거주 기간 공제까지 받으려면 실거주가 필수이기 때문이에요.
예를 들어 보유만 10년, 거주는 0년이면 공제는 40%밖에 안 됩니다.
하지만 10년 보유 + 10년 거주면 80% 공제가 되죠.
임대를 오래 두는 것도 나쁜 전략은 아니지만,
향후 갈아타기나 시세차익 실현을 생각한다면 실거주를 우선하는 게 훨씬 유리해요.
정리하며: 세금을 모르면 진짜 손해봅니다
부동산 투자나 갈아타기는 결국 정보와 전략의 게임이에요. 그 중에서도 세금에 대한 이해는 가장 큰 변수죠.
“집값 오르면 파는 거지”라고 생각하셨다면, 막상 팔 때 양도세로 수천만 원이 날아가며 후회할 수 있습니다.
그 전에, 미리 준비하고 세테크 전략을 짜야 진짜 수익을 지킬 수 있어요.
세금은 모르면 손해입니다. 지금 내 상황에서 어떤 절세 전략이 유리한지 꼭 따져보고 움직이시길 바랍니다.
