상속받는 아파트 얼마로 평가할까?

상속이 개시된 상속재산, 이 중 공동주택인 아파트의 평가 시 주의할 사항

“어머니가 보유하고 있던 아파트를 상속받는데,
세금을 얼마나 내야할까요?”

어머니의 사망으로 상속이 개시되었다.
어머니는 생전 금융재산외 아파트 한 채를 보유하고 있었는데,
금융재산이야 금액이 정해져 있다 하더라도 아파트는 얼마로 산정해야 하는지 알 수가 없다.
부동산 경기가 좋지 않아 아파트 실거래가격이 거의 없으니 공시가격으로
신고를 해도 되지 않을까 고민하고 있다.

공동주택의 경우 유사매매사례가액을 정확히 판단해야만 한다.

유사매매사례가액의 판단

상속재산 및 증여재산을 평가할 때 시가에 해당하는 매매가액, 수용, 공매가액, 감정가액 등이
존재하지 않을 가능성이 높다. 이 때를 대비하여 세법은 유사매매사례가액이라는 평가방법을 지정해 놓고 있다.
특히 대상 재산이 아파트라면 유사매매사례가액을 반드시 정확히 판단해야 한다.

예를 들어, 상속대상 아파트(상속개시일 9.30)는 113동 2201호이고 전용면적은 99.6220㎡ 이다.
해당 아파트의 유사매매사례가액을 판단하기 위해서는 상속재산 평가기간에 해당하는 시기에
유사매매사례가액 요건을 모두 충족한 아파트의 실거래가격이 존재해야 한다.

우선, 공동주택가격이 있는 공동주택이라면 유사매매사례가액에 해당하는 금액의 유무가 가장 우선적인 판단사항이다.
그리고 유사매매사례가액이 그 중 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 택해야 한다.

위 사례에서 상속 아파트 A의 공동주택가격은 449,000,000원이다.
상속개시일 9.30로부터 가장 가까운 거래일에 해당하는 유사아파트 중 전용면적의 차이 범위가 5% 이내인
아파트만 모은 결과 유사 아파트 B, C, D 3개의 케이스가 나온다.

전용면적 차이 범위가 5% 범위 내

전용면적의 차이 범위가 모두 5% 범위 내라고 한다면, 그 다음은 공동주택가격 차이의 범위를 살펴봐야 한다.
먼저 유사 아파트 B는 공동주택가격이 419,000,000원이고 이는 상속 아파트 A 공동주택가격의 5% 범위(426,550,000원)를 벗어나는 금액이다. 따라서 유사매매사례가액을 사용할 수 없다.

유사 아파트 C의 공동주택가격은 411,000,000원으로 역시 상속 아파트 A 공동주택가격의 5% 범위를 벗어나
사용할 수 없는 금액이다. 유사 아파트 D의 공동주택가격은 439,000,000원으로 상속 아파트 A의 공동주택가격과
5% 차이 범위내에 있는 금액으로 유사매매사례가액에 해당한다.

실제 거래가격을 비교해보면, 유사 아파트 B는 658,000,000원, 유사 아파트 C는 625,000,000원,
유사 아파트 D는 670,000,000원으로 유사매매사례가액에 해당하는 유사 아파트 D의 실거래가격이 가장 높다.

상속세 세율이 최고세율 50%에 해당한다면, 아파트로 인한 상속세 부담세액은 다음과 같다.